Рынок вторичной недвижимости в Ростовской области и по всей южной части России сталкивается с новой тревожной тенденцией: пожилые продавцы квартир после сделки обращаются в суд, утверждая, что их обманули, и требуют вернуть жильё. Резонанс вызвало недавнее решение Верховного суда РФ по делу Ларисы Долиной и Полины Лурье, где суд справедливо признал сделку добросовестной и право собственности за покупателем квартиры Полиной Лурье, но сам случай стал сигналом для регионального рынка.

В Ростове-на-Дону, как и в других крупных городах юга России, доля населения старше 60 лет существенно выше среднего по стране, что влияет и на структуру рынка жилья: доля таких граждан в совокупном населении стабильно растёт, а пенсионеры всё чаще выступают продавцами квартир ввиду смены жизненных обстоятельств или необходимости улучшить жилищные условия. По данным Росстата, доля граждан старше 65 лет в России выросла с 9,9% до 17,7% в последние десятилетия, что отражает общие демографические тренды и для Ростовской области тоже характерно. За правовыми комментариями и вариантами действий в вопросах приобретения недвидимости на вторичном рынке  редакция Привет-Ростов обратилась к адвокату Майданникову Алексею Петровичу из ФЮК «ЮКСО» РОКА им. Д.П. Баранова.

Почему возраст продавца недвижимости — важный фактор

В Южном федеральном округе доля ипотечных покупателей чуть ниже, а семейные сделки с привлечением банковских средств составляют около 8,2% от общего объёма по России, что говорит о сравнительно более зрелой и стабильной клиентуре на вторичном рынке.

Тем временем старение населения влияет не только на покупательский спрос, но и на предложения: пожилые собственники, особенно одинокие, чаще продают жильё, которое остаётся унаследованным или перестало соответствовать образу жизни. Эти обстоятельства затем нередко оказываются в фокусе судебных споров.

Что сегодня оценивают суды

Суды в Ростове-на-Дону, как и по всей России, при оценке споров по оспариванию сделок с жильём анализируют реальные обстоятельства:

• рыночную стоимость жилья,

• факт и документальную подтверждённость оплаты,

• источник средств у покупателя,

• способность продавца осознавать смысл сделки.

Причём наличие пенсионного возраста у продавца само по себе не является доказательством недееспособности — требуется объективная экспертиза состояния здоровья и понимания. 

Практические шаги для покупателей на южном рынке недвижимости

Юридическое сопровождение должно начинаться ещё до подписания договора. По словам адвоката, помощь специалиста нужна не только для формальной проверки документов, но и для глубокого анализа личности продавца и условий сделки.

Это особенно актуально для Ростова-на-Дону и области, где доля пожилых собственников достаточно высокая, а социальные и семейные связи могут быть менее устойчивыми — что делает сделки с их участием более уязвимыми для оспаривания.

Работа адвоката в подобных ситуациях не ограничивается проверкой документов.

Что входит в «фактологическую» проверку

Фактические обстоятельства сделки нередко становятся решающими в суде. Именно поэтому юрист может рекомендовать более глубокую предварительную проверку продавца и ситуации в целом.

Новая реальность вторичного рынка

История с недвижимостью Ларисы Долиной стала для рынка тревожным сигналом. Покупка квартиры у пожилого продавца сегодня требует не только финансовой готовности, но и повышенной юридической бдительности. По сути, покупателю приходится заранее формировать доказательственную базу своей добросовестности, фиксируя каждый этап сделки.

Это неудобно, требует времени и дополнительных затрат, но именно такой подход все чаще становится единственным способом сохранить не только приобретенное жилье, но и вложенные в него средства. Бдительность, документальная фиксация и профессиональное сопровождение — новая цена спокойствия на рынке вторичной недвижимости.