Рынок вторичной недвижимости в Ростовской области и в целом на юге России переживает период повышенной турбулентности. Все чаще сделки с жильем оспариваются уже после их завершения — прежде всего со стороны пожилых продавцов, которые заявляют, что действовали под влиянием мошенников или не осознавали последствий подписанных документов. Дополнительное внимание к этой теме привлекло недавнее резонансное дело Ларисы Долиной и Полины Лурье, рассмотренное Верховным судом РФ.
Хотя Верховный суд справедливо признал покупателя Полину Лурье добросовестным и сохранил за ней право собственности, сама история стала маркером для рынка: даже формально корректная сделка сегодня может оказаться предметом судебного спора. Для регионов с высокой долей пожилого населения, включая Ростовскую область, этот риск становится особенно чувствительным.
По данным Росстата, доля граждан старше 65 лет в России сегодня составляет почти 18%, тогда как в начале 2000‑х годов она не превышала 10%. Эти демографические изменения напрямую отражаются и на рынке недвижимости: все больше собственников жилья — люди старшего возраста, которые по разным причинам принимают решение о продаже квартир.
За правовыми комментариями и оценкой рисков редакция «Привет‑Ростов.ру» обратилась к адвокату Майданникову Алексею Петровичу.
Почему возраст продавца стал ключевым фактором
Юг России традиционно отличается более стабильной структурой вторичного рынка: здесь ниже доля инвестиционных покупок и выше удельный вес сделок между физическими лицами. При этом пожилые собственники нередко продают жилье, доставшееся по наследству, либо квартиры, которые перестали соответствовать их образу жизни.
Возраст сам по себе не является основанием для признания сделки недействительной. Однако именно он чаще всего используется в судах как отправная точка для последующих доводов о состоянии здоровья, уязвимости и возможном внешнем влиянии.
Как сегодня суды оценивают такие сделки
При рассмотрении споров о признании договора купли‑продажи недействительным суды в Ростове‑на‑Дону и других регионах анализируют совокупность обстоятельств. В фокусе внимания, как правило, находятся:
• соответствие цены сделки рыночному уровню;
• реальность и подтвержденность расчетов;
• происхождение денежных средств у покупателя;
• способность продавца понимать значение своих действий.
Наличие пенсионного возраста у продавца не считается доказательством недееспособности, однако может усилить позицию истца при отсутствии у покупателя доказательств своей добросовестности.
Почему юриста важно подключать до сделки
Практика последних лет показывает: обращение к адвокату уже после возникновения спора значительно снижает шансы покупателя на защиту своих интересов. Именно поэтому юридическое сопровождение рекомендуется на этапе подготовки сделки.
Для Ростова‑на‑Дону и области этот подход особенно актуален: высокая доля пожилых собственников и сложные семейные истории делают сделки с их участием потенциально более уязвимыми.
Формальная и фактическая защита покупателя
Работа адвоката в подобных случаях не ограничивается проверкой правоустанавливающих документов.
Что включает «фактологическая» проверка
Именно фактические обстоятельства нередко становятся решающими в суде, поэтому фактологическая проверка - очень важный этап в сделках с недвижимостью на вторичном рынке.
Новая реальность вторичного рынка
История с делом Ларисы Долиной стала для рынка сигналом: покупка квартиры у пожилого продавца сегодня требует не только финансовой готовности, но и повышенной юридической внимательности. Покупателю фактически приходится заранее формировать доказательства своей добросовестности, фиксируя каждый этап сделки.
Это требует времени и дополнительных усилий, однако в текущих условиях именно такой подход становится единственным способом сохранить и приобретенную недвижимость, и вложенные в нее средства. Бдительность, документальная фиксация и профессиональное сопровождение — новая цена спокойствия на рынке вторичного жилья.
