Приобретение недвижимости с изменённой планировкой сопряжено с определёнными рисками: покупатель может получить как выгодное предложение с увеличенной площадью, так и столкнуться с юридическими и финансовыми сложностями. Неузаконенные изменения грозят покупателю необходимостью вести долгие суды, вернуть жилье в исходное состояние или столкнуться с отказом банка в ипотеке. Именно поэтому на вторичном рынке крупных регионов России, по данным Сбера, доля объектов с измененной планировкой в среднем составляет всего 0,8%. В южных регионах эта доля еще меньше: в Краснодарском крае 0,6%, в Ставропольском - 0,5% и в Ростовской области - 0,4%.
Однако у этого явления есть и обратная, привлекательная сторона. Зачастую перепланировка — это способ значительно увеличить жилую площадь. Иногда же она служит для создания более комфортной среды: владельцы обустраивают дополнительные санузлы, столовые зоны или кладовые.
В среднем по России жилая площадь квартиры с переустройством почти на 14% больше стандартной. В Ставропольском и Краснодарском краях этот разрыв становится максимальным - 43% и 32% соответственно. В Ростовской области жилая площадь квартиры с перепланировкой больше на 23%.
Эксперты Сбера напоминают, что ответственность при покупке жилья с перепланировкой ложится на плечи покупателя. Вот пошаговый план действий:
Запросите документы. При осмотре попросите у продавца актуальный технический план помещения и убедитесь, что расположение окон, дверных проемов и несущих стен соответствует документам.
Не надейтесь на «авось». Если вы обнаружили несоответствие, но квартира вам очень нравится, настоятельно рекомендуйте действующему собственнику узаконить изменения до совершения сделки. В противном случае эти хлопоты, судебные издержки или затраты на возврат квартиры в исходное состояние лягут на вас.
Существует перечень изменений, которые практически невозможно узаконить, так как они нарушают санитарные и технические нормы безопасности. Если в понравившейся квартире вы обнаружили что-то из списка ниже, от покупки лучше отказаться, так как все изменения придется демонтировать:
· - Объединение кухни с жилыми помещениями;
· - Размещение санузлов над жилыми комнатами и кухнями соседей сниз;
· - Расширение кухни или ванной комнаты за счет смежных помещений (комнат или санузлов);
· - Перенос радиаторов отопления на лоджию или балкон;
· - Зашивание в стены стояков газоснабжения, канализации и водоснабжения;
· - Устройство полов с подогревом от общедомовых систем отопления.
Стоит отметить, что перепланировку в квартире, находящейся в ипотеке (т.е. в залоге у банка), можно провести только с согласия банка. Даже если специалист банка не проводит регулярные осмотры залогового имущества для добросовестных плательщиков, факт незаконного переустройства может вскрыться при проверке коммунальных служб или по жалобе соседей. В этом случае банк вправе потребовать досрочного полного погашения ипотечного кредита.
Убедившись, что препятствий для перепланировки нет, следует подготовить план изменений и утвердить его в Бюро технической инвентаризации (БТИ). После этого нужно написать заявление о перепланировке в банк и приложить к нему утвержденный новый план. В случае положительного ответа банка документы необходимо отдать в Жилинспекцию, чтобы получить согласие на указанные в плане работы и приступить к ремонту.
Методология
Для расчёта доли квартир с перепланировкой использованы данные объявлений о продаже на витрине Домклик. Под объектами с перепланировкой понимались лоты, где в карточке указано на наличие изменений в изначальном плане. Для анализа площади среди лотов с переустройством были использованы данные об общей и жилой площади вторичных квартир на витрине сервиса.
