Константин Енин, управляющий директор «Открытие Research» банка «Открытие».
Льготная государственная программа субсидирования ипотеки продлена еще минимум на год, при этом ставка по ней поднимется с 6,5% до 7%, а максимальная сумма кредита снизится для всех регионов до 3 млн рублей. Впрочем, новые условия госпрограммы не предвещают тектонических сдвигов на рынке жилья. При этом дефицит предложения и рост себестоимости строительства не позволят ценам вернуться к уровням даже 2020 года.
Масштабность программы сохранится
Фактически новые условия программы льготной ипотеки означают ее сворачивание в крупных городах с высоким спросом. Согласно данным ЦБ, в апреле размер среднего выданного ипотечного кредита в России составил 3,85 млн рублей, что выше нового лимита в 3 млн рублей.
Если исключить Дальневосточный федеральный округ, где действует «Дальневосточная ипотека», в апреле всего в 26 регионах средняя выданная ипотека на новостройку была менее 3 млн рублей. При этом, с учетом установленного лимита в 3 млн рублей и 20% первоначального взноса, средняя цена приобретенной по госпрограмме квартиры составит 3,75 млн. Квартиры с таким бюджетом можно найти практически во всех регионах за пределами основных центральных агломераций. То есть масштабность программы сохраняется, и она будет охватывать всю страну. Но в её фокус попадут именно те локации, где действительно нужно поддержать и спрос, и предложение
Спрос на первичном рынке сократится, но это не снизит цены на жилье
Новая ставка по льготной программе составляет 7%, что близко к рыночным уровням ставки на новостройки в пределах 7-7,5%. Это снижает стимулирующий эффект от продления субсидирования. При этом ожидается, что на конкурентных и высоколиквидных рынках застройщики и банки смогут предложить своим клиентам дополнительные опции, которые позволят сохранить фактическую ставку для клиента около 6%. Благодаря этому удастся избежать сильных колебаний цен в среднесрочной перспективе. То есть в крупных городах цена новостроек сохранится благодаря возвращению рыночных механизмов, а в малых будет поддерживаться льготной ипотекой.
По расчетам «Открытие Research», при росте ставки на 1 процентный пункт, количество домохозяйств, которые могут себе позволить комфортно обслуживать ипотеку, сократится в среднем по стране на 4-5% от текущего значения. Также, исходя из наших расчетов, для сохранения объема рынка и компенсации роста стоимости ипотеки застройщикам нужно будет в среднем по России снизить цены на жилье на 8%. Однако им легче перенести небольшое снижение темпов продаж, нежели падение цены. Тем более прошедший год дал возможность многим девелоперам накопить достаточную подушку безопасности. Это еще раз подтверждает, что в ближайшее время не стоит рассчитывать на значимое падение цен на жилье: скорее они продолжат находиться в равновесном состоянии.
